初心者の為のワンルーム投資 まずはここから始めよう!

初心者の為のワンルーム投資 まずはここから始めよう!

資産運用を考えたときに必ず出てくるであろう不動産投資。その中でも初心者が手軽に始められるのがワンルーム投資です。不動産投資にはワンルーム投資の他に戸建投資、アパート投資、ファミリーマンション投資、商業ビル投資などいろいろと種類があります。今回は初期費用とリスクの大きさを考えて初心者でも可能なワンルーム投資について記事を書いていきます。

※今回は不動産投資初心者の為に、そんなこと誰でも知ってるよ!というようなことも説明していきます。

そもそもワンルームって?

あなたは「ワンルーム」と言われる物件がどんな物件なのか知っていますか?

通常単身者(一人)で済むのがワンルームです。単身者用の物件には「ワンルーム」と「1K」があります。「ワンルーム」と「1K」の違いを知らない方は多いのではないでしょうか?

「え?違うの?」と思っている方の方が多いと思います。大した違いではないので同じだと思ってもらってもいいのですが一応説明します。

どちらの物件も「部屋の数は1つ」「キッチンも1つ」「トイレも1つ」「お風呂も1つ」違いは「部屋とそれ以外の部分を仕切る扉が有るか無いか」ということだけです。

部屋とそれ以外の部分を仕切る扉が無いから物件全体で「ワンルーム」と呼び、仕切る扉が有ると部屋とそれ以外の部分に分かれるので「1K」と呼びます。

~補足雑談~

1Kの「K」は「キッチン」のことです。3SLDKだったら「3部屋」とS「納戸」とL「リビング」とD「ダイニング」とK「キッチン」がある物件ということです。LDKの部分に関しては仕切られていなくてもLDKと呼びます。 3LKDと3DK という物件があったとしたら、明確な違いはないですが不動産屋さんは大体8畳(畳8枚分)を目安にLDKとDKとを分けています。

ワンルームと1Kの違いについて理解できたでしょうか?私はどちらの物件にも住んだことがありますが住む人の気持ち次第なのでどちらが優れているとかはないと思います。

今後この記事内では「ワンルーム」と「1K」を合わせて「ワンルーム」として紹介します。

なぜ初心者にはワンルームなの?

最初に説明した通り不動産投資にはたくさんの種類があります。そして投資に必要な金額も様々です。

ただし、そのどれもが数千万円以上の物になります。

初心者の方がいきなり数千万円の物件を購入して投資を始めるにはあまりにもリスクが大きすぎるので投資初心者の方にはまずはワンルームマンションへの投資をお進めするのです。ローリスク・ローリターンにはなりますが確実に資産を増やしていけます。

リスクについては後程説明しますが、まずワンルームマンションへの投資から始めることでリスクを最小限にしながら不動産投資の知識を蓄えることが重要です。次に進むためのはじめの一歩です。

ワンルームマンションをはじめ不動産投資をするためには物件の価格だけでなく初期費用や固定費などがかかります。その点を次にご説明します。

初期費用・固定費ってなに?

不動産投資をしたいと考えたとき、インターネットなどで物件を探すと思います。

物件には「価格」が表示されています。物件を購入したいと思った時はその「価格」と「初期費用」そして購入後の「固定費」が必要となりそれらを加味して「利回り」を判断しなければなりません。

初期費用とは仲介手数料、印紙代、不動産取得税などです。

固定費とは固定資産税などの税金やマンション管理費、修繕積立金などです。

税金の話はこちらのページに書いてあります。少々古いですが基本的には変わってませんので。

利回りって?

利回りとは「表面利回り」と「実質利回り」とがあります。

「表面利回り」は年間の家賃収入÷物件の価格のみで算出されます。

例:100万円(年間家賃収入)÷1000万円(物件価格)=0.1 %に変換→表面利回り=10%

「実質利回り」は表面利回りの内容だけでなく年間の固定費も加味して算出されます。

物件がのっている不動産サイトには基本的に「表面利回り」が掲載されています。

表面利回りが10%(100万円)あったとしたらあなたの手元には100万円の全てが入るわけではないんです。固定資産税や都市計画税、所得税などの税金もかかりますし、マンションの管理費や修繕積立金も発生します。これらを加味して「実質利回り」を見ないと大失敗してしまいます。

収入がプラスになるどころかマイナスになってしまうこともあります。

どんなリスクがあるの?

上で説明したように利回りを理解していないと大失敗してしまうという点もリスクですが、不動産を運営していく中でもリスクが生じます。

「空室リスク」「不測の修繕費用」などで利益が吹き飛んでしまう場合もあります。

最初に初心者にはワンルームマンションがいいと説明したのはこういったリスクの額が小さいことも理由の一つです。

ワンルームの修繕費とアパートやビルの修繕費用どっちが高くつくのか、空室になるのはワンルームなら1部屋アパートなら6~8部屋、ビルなら数十部屋なので空室が発生した時のリスクの大きさは一目瞭然かと思います。

また、空室リスクはワンルームマンションはファミリータイプより低いです。単身者は数年で入れ替わりますが元々賃料がファミリータイプより安いので新しい人が入りやすいです。

ファミリータイプは一度入ると入れ替わることは少ないですが、抜けてしまった後はなかなか新しい人が決まらないことが多いです。

他の不動産投資と比べてワンルーム投資のリスクの小ささは理解していただけたかと思います。

どんな物件がいいの?

地域やエリアによって変わってきますがいくつか物件選びのポイントを記載しておきます。

まず、空室リスクが怖いので専門学校やオフィスなどが近くにある、駅が近く通勤通学の利便性が高いなどです。

次に、お風呂とトイレが分かれている。一緒だとしたら価格が安いなら検討可。

これらに当てはまらなくても「これまでの空室率がものすごく低くその理由が分かるもの」なんかは有りだと思います。

空室率がものすごい低い理由が貸主の親せきを済ませているからとか、真似できない理由で空室率が低いというのは選択肢から外した方が無難です。

注意したいのが投資用の不動産はあなたが住むわけではありませんので「あなたが気に入ったから」という理由で購入してはいけません。十人十色あなたが気に入ったものを賃貸物件を探している人が気に入るとは限りませんので。

ワンルーム投資は名前の通り「投資」です。利益とリスクを考えて、合理的に購入する判断をしなければなりません。

どうやって見つけたらいいの?

物件の見つけ方ですがインターネットで探していただいてもいいですし、近くにある不動産屋さんに相談しても大丈夫です。インターネットで探して物件を取り扱っている不動産屋さんに他の物件を探して紹介してもらってもOKです。

ここで注意したいのはあなたは投資初心者ということです。

物件の資料には「レントロール」や「税金関係の書類」「修繕履歴」などいろいろあります。初心者だったら分かるわけがない書類が山ほどあります。

そういった書類を分かりやすく説明してくれる不動産屋さんを見つけるのが投資初心者であるあなたの成長と成功につながります。

利回りも「実質利回りだとどのくらいなの?」と聞いて資料が出てこないようでは信用できる不動産屋さんとは言えないかもしれませんね。

銀行からお金を借りて投資を始める方の方が多いと思いますが、銀行選びも不動産屋さんにやってもらうと楽だと思いますよ。不動産屋さんはある程度物件のことを銀行に伝えて融資が出やすくなっていたりしますからね。

最後に

いかがでしたでしょうか?「初心者の為のワンルーム投資」として今回の記事を書かせていただきました。自分が初心者だということを忘れないで分からないことは不動産屋さんにどんどん質問してください。そしてあなた自身が知識を蓄えていってください。そうすることで今後リスクもリターンも大きくなりますが、アパート経営やファミリーマンション投資、商業ビルなんかにもチャレンジできるようになるでしょう。

最初は小さくでいいんです。無理して大きく儲けようとすると失敗してしまいますから。

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